1.在刚开始拿到项目任务书，一定要看清楚基础条件： a. 地块的用地规划许可证是否过期，若过期一定要加紧补办，而不是拖着，以免新证条件有改变 b. 许可证上要求的条件，还建，保护，市政设施，搬迁，配套，数据一定要敏感，比如南岸区现在市政要求新加一个许可证以外的社区工作组织用房，必须临城市道路，2层以内。许可证内要求的配套，规划一般都会要求设在建筑首层，可以直接对外。许可证的其他要求内有搬迁，保护等一定要在方案阶段仔细考虑核对，若要求配幼儿园，一定要落实是必须配几个班，因政府条例里最低都是6个班，所有配套所需的建筑面积按照规范计算一点也不能少。另必须落实控规是否要求配套设施的项目以及面积，开敞绿地等问题。 c. 地块基本规划条件，限高，容积率，密度等等。 用地性质，若为商住混合用地R(B)，对住宅的容积率比例是有要求的，不能随便做，以许可证上的文字为准，不以附图为准，很多时候开发商策划方案与此不符 容积率与密度，限高的关系，而且这些条件是否与控规一致，不一致的是要以控规为准的，都需要提前落实。 容积率比较高（1.5以上），而密度，限高比较低的，业主要求做别墅等不冲量的方案，就要敏感，很有可能是做不满的，一定记住要预判 d．尽早确认最新确定的周边市政道路标高，宽度，红线范围，若甲方提供资料不准确，不是最新的，也要要求尽早提供，而且个别地块对道路开口有特殊规定 2.概念方案阶段： a. 解决了上述基础问题，再开始进行概念方案设计，此阶段一定要甲方及销售策划在仔细考虑之后书面确认项目所需设计的各种产品类型，住宅，办公，商铺等户型面积区间,商铺开间进深，类型总量各占多少比例，总面积是否满足上述各个法规条件，以及甲方销售的条件，不要最后方案做完了再改。 b．对地形条件敏感，重庆地形绝大部分为高低起伏的山地，很多原始地形条件若不做照顾，将会在后期造成过多的土石方，结构成本，而且城市道路的标高也直接决定方案道路出入口的标高。 c.不轻易答应甲方违规以及超过规划条件，现在规划局不会轻易对法规让步，例如建筑控高，容积比例等等。 d.概念总图阶段常用的规范数值要点（详规划技术规定）:建筑24m高度是半间距界限高度；居住24m以下建筑16m宽度的才算山墙；24m以上无山墙概念；建筑除了后退红线还必须后退道路中线半间距；利用埋土，土台利用来节约建筑间距等技巧 需重点照顾的条例： 规划条例中对开敞空间的规定 拼接面70m规定，以及拼接宽度6m等规定 吊层，地下建筑定义，计容等相关规定，车库出入口从地面进库不得上坡，不合理堆土等问题 吊层16M计容规定，采光井计容规定 e.概念总图阶段在算量时常用的公摊（可售套内/建面）数值：多层居住85% 别墅94% 小商业 88% 小高层 78%，并将排量总图及时核算规划指标及销售指标，发由甲方测算成本及销售，用以确定量和比例，而不是最后确定 f.对于非常规特殊产品，例如联排，叠拼别墅，需甲方尽快确认基本户型，否则后期返工造成过多修改 3.方案阶段： a． 尽早书面确定特殊产品的户型，电梯数量，定案之后，及早确定项目样板区范围，楼栋，催促甲方找单位进行样板房装修户型设计，完成之后配合样板房户型对方案户型做出及时的调整，以免出现设计已经进入后期，还在依照样板楼改户型的情况，样板区的确定也对后期工作能尽早安排。 b． 配套设施用房应面积保证足够，不多不少，区位合理，满足甲方，规划，市政要求，不要报送之后再修改。具体应参阅相关规范和地方要求 c． 幼儿园必须满足日照，不应设置于北向和东向，应有足够活动场地，能否做3班必须提早确定，3班可设于建筑首层，以上必须独立设置基地。 d． 平面设计方案阶段重点在于产品量是否做足，公摊是否够小，流线是否好用，避免设计出无法销售的浪费面积以及做到最后容积没做满的情况。 e． 总图设计：应有环通小区的消防车道，小区过长，应中间加横穿道路，环通确有困难时应两个长边到达；应提早在最低点考虑留出生化池的用地，生化池一般较大，且对建筑有间距要求；在作为设备下坡管廊的空间留出足够的宽度，一般不小于5米；预留足够的实土绿化用地（大于50%绿地）；作为消防扑救场地的坡度不得大于5%；高层建筑1/4落地；扑救面不得有4深*5高裙房；预留足够的体育设施场地和垃圾站用地；扑救面不得占用红线外范围；消防车坡道尽量不大于8%。 f． 地上单体设计：户型设计是重点难点，应多下功夫并与甲方和策划多沟通图纸细节； 住宅户型格局应方正，除满足各规范外应做到交通面积最小；阳台面积尽量不超过17%（详规划技术规定） 多层住宅首层无障碍设计，结合楼梯间上下方式；楼梯下地下室若可自然通风可节约地下室前室；水电井尺寸预先配合； 高层住宅按照层数（11,12层）划分，结合高规内关于楼梯间电梯的规定做节约设计 12层及以上需做消防，担架电梯 商住楼定义不是住宅，只有9层的（计算高度28.4M以下）首层按商业服务网点设计的可以算非高层住宅（每个用房300方以内），否则按照24m控制 别墅户型一般较复杂，但必须结合各方面进行设计： 配比上一般要求首层有老人房，工人房，洗衣房，上部次卧尽量可有独立卫生间，主卧必须带较大的主卫和书房 考虑好各功能空调机位，厨房烟道 设计开初就应考虑户型主要结构，柱子上下对齐，错位设计事实证明结构布置困难不经济，除非楼层全降板做反梁，甲方应及早确认；若非全降板需重点注意上部露梁的处理；仅最顶层可考虑做结构转换抬柱子 挑空部分35%规定 某些山墙可以开窗，某些山墙不能开窗的问题 地下车库如何进户的问题 商业要点在于室内外交通设计，公摊最优化，楼梯间，公厕等用房尽量不占用边角及主要价值面，商业内街尽量考虑各个铺面的价值动线问题，商业立面设计必须考虑店招和空调机位，是否设置夹层的采光问题等等。 各部分平面设计图应逐一仔细予以甲方签字确认，避免后期有图纸甲方未看过造成修改返工。 g.地库设计要点： 严格按照规划技术规定计算各功能部分需要的车位，不多做车库，并严格控制车库面积及下挖深度，一般做到每个车位40平米以下最经济；小车位不计入指标；2%无障碍车位；商业需10%地面车位 各设备用房足够，位置合理，水池类放最下层，电类放最上层，柴发需考虑出楼顶烟道；每个防火分区需要送排风机房及出地面风井；尽量不做斜板车库；车库层高，一般结构层高4m（小车库）-4.2m（大车库） 注意吊层16m计容问题。 4.报建方案阶段： 图纸完善，甲方，我方技术老总均确认之后，统计指标，确认配套设施是重点，利用EXCEL计算功能进行工作 平面图严格按照指标计算软件要求框线，严格核对建筑方案实际设计层数，是否计两倍面积，等技术规定，避免多算，漏算，面积这块必须准确无误否则麻烦很多。 报送方案之前需报审市政，环保等部门，应催促甲方尽快办理 规划局要求效果图较多，能省则省，效果上以明亮日景为准，市局要求实景透视，不做夜景黄昏 指标表格上的每一项应清晰明确，配套各是多少，在哪里，户数多少，总面积等等 在出文本之前一定要催促甲方确认方案，及各项指标，避免出了文本再来替换修改
tas_1985 2013-07-25
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