XX别墅区设计

一、项目分析1、产品基础分析
地点：丹徒区上党镇仙人湖北侧
交通：镇江自驾车路线：镇荣公路向南驱车约30分钟—至上党镇
南京自驾车路线：沪宁高速向东驱车约45公里—上扬溧高速往润扬大桥方向驱车约3公里—至上党出入口
扬州自驾车路线：扬溧高速上润扬大桥—往镇江方向驱车10分钟—至上党出入口
总用地面积：186668平方米总建筑面积：56000平方米总栋数：139幢容积率：0.3建筑密度：18%绿化率：50%
开发商：镇江金鹰房地产开发有限公司
2、产品卖点提炼
要素一：镇江首个高尔夫别墅
诠释：当某种产品在区域内称为“首个”，他的创新会带来一定风险，但由于独特性和稀缺性将受到极大关注，这种关注将转变为购买动力。

要素二：高尔夫热度
诠释：镇江乃至整个沪宁线正处于高尔夫运动的热潮，但至今镇江区域连一个高尔夫练习场都没有，这种热度必将带来相关产品的的火爆，仙人湖度假别墅项目将会依托此概念成为镇江高端物业中最成功的产品。
要素三：仙人湖岸上的球场生活诠释：从古至今，水岸生活大凡都是完美生活的体现，加之代表高档生活的高尔夫运动演绎，那将是另外一种精神境界。
要素四：山、湖景观
诠释：仙人湖的山体、水体、自然植被为别墅的建设提供优良的环境，优美、静谧、自然；山体形成的坡地地貌结合建筑规划让别墅充满山居的乐趣，在这里山静思，水悠远。
要素五：别墅的尺度就是人生的尺度
诠释：平均260—360平方米的独栋别墅，平均每栋1000平方米的私家花园，200万平方米的仙人湖，50000平方米的高尔夫练习场，方能符合景仰人生的尺度。
要素六：高端中的高端诠释：别墅是高端物业，高尔夫运动是高尚运动，那么高尔夫别墅应该是（高端×高端）的概念，镇江区域不是没有高端物业的消费能力，而是没有真正意义上的高端物业（双拼别墅、联排别墅只能称之为伪别墅），但仙人湖度假别墅的出现将会改变这状况。

3、客源定位分析
针对项目特定的产品形态，对项目客源定位分析如下：目标消费群的共同特点：高尔夫爱好者年龄：未知爱好：爱好高尔夫特点：高尔夫是种高尚运动，仙人湖度假别墅与高尔夫运动紧密相连，他们更有可能在此购置物业。类型一：顶峰人士年龄：未知职业：未知特点：富有是他们的共同特点，当有了名车、城中大宅后，他们需要占有更珍贵的资源“高尔夫”土地来显示他们的成功，同时又可以作为招待友人、洽谈生意、旅游度假的第二居所。
购买要求：不在乎贵，甚至越贵越好，但一定要有档次，能彰显身份。类型二：社会名流年龄：未知
职业：政府、演艺、商界、体育明星特点：他们是社会瞩目的的人物，他们要求物业合乎身份，同时要求私密性和多功能性，既可以作为休闲度假的场所，也可以是招待朋友，甚至是接受媒体采访的地方。
购买要求：要高尚，有文化内涵，是素质人群社区。
无论是作为休闲度假场所、或是招待友人也好，他们没有去高档会所或咖啡厅，是因为看中的是这份山、湖间的宁静和悠然，他们不喜欢浮华和嘈杂，注重返璞归真的亲近自然，放飞身心的淡定和从容。清晨鸟鸣绕耳、饭后绿地挥杆、午后一杯清茗、傍晚湖映夕阳，生活理应如此。
仙人湖度假别墅共有别墅139幢，如何消化产品，需要重点市场、大概念市场、外延市场并进。镇江将是我们消费群体的重点市场；通过高尔夫运动的影响力，将项目辐射周边地区，如丹阳、扬中、句容等，这是我们消费群体的大概念市场；高尔夫是传播广泛的运动，通过其外延将产品市场参透到更大区域的高尔夫运动爱好者当中，如南京、扬州等，这是我们消费群体的外延市场。由此可以肯定热爱高尔夫运动、富有的、有生活格调的、追求身心悠然的消费者将是仙人湖度假别墅的主要消费群体。
二、形象定位

1、定位导入
目前镇江地区别墅项目众多，但带有高尔夫球场的纯独栋临湖别墅仅有仙人湖度假别墅一家。因此“仙人湖畔、高尔夫、纯独栋”无疑彰显出仙人湖度假别墅与区域内其他别墅项目的差异性以及优越性。
2、定位诠释
“仙人湖畔的高尔夫别墅”就是仙人湖度假别墅的全新形象定位。“仙人湖畔”凸显出本案直面3000亩天然仙人湖，相邻百年原生黑松林，天然溪泉贯穿整个小区；“高尔夫”无疑体现产品的高价值，作为最高档运动的高尔夫一样，在高尔夫球场边建的别墅在全世界都属于顶级豪宅；“别墅”区别于其他的物业形态，突出高贵、独特的气质，独栋别墅更彰显出比双拼别墅、联排别墅无可比拟的优越性。

3、定位升级
仙人湖度假别墅在目标市场上如何提升品味，如何塑造楼盘形象，依据什么来定位，这是工作中首先要解决的问题。大致从以下几个因素考虑：
顾客导向定位原则；
企业提供给顾客的利益定位原则；
根据使用者类型定位原则；
根据营销服务竞争的需要定位原则；
小区整体价值综合考虑定位原则；
与规划设计相吻合的定位原则；
与环境相协调的定位原则；
以人为本的定位原则。

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